Infiltração no prédio: de quem é a responsabilidade, do condomínio ou da construtora?

01Onde a infiltração começa

A lei trata como partes comuns do prédio o solo, a estrutura, o telhado e as redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade (Código Civil, artigo 1.331, parágrafo 2º). Infiltração na cobertura, na fachada, na garagem ou no subsolo costuma nascer nessas partes, e quem age em nome de todos, nesses casos, é o condomínio, representado pelo síndico (artigo 1.348, inciso II).

Já o cano que serve só a um apartamento costuma ser tratado como parte daquela unidade, e a convenção do condomínio pode detalhar essa divisão. Quando a água vem do apartamento de cima, por um vazamento ou uma reforma, a questão começa entre os moradores; a construtora só entra se o vazamento vier de uma falha da obra.

Se a água que nasce numa parte comum chega aos apartamentos, o condomínio pode cobrar da construtora também os danos nas unidades, quando o problema atinge mais de um condômino (AREsp 2.763.970, Terceira Turma, 2025; AREsp 3.006.916, Quarta Turma, 2026).

02Quando a construtora responde

Infiltração causada por impermeabilização malfeita, tubulação com defeito, erro de projeto ou material inadequado é vício construtivo. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o construtor só deixa de responder se provar que o defeito não existe ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiro (artigo 12, parágrafo 3º). A construtora e a incorporadora respondem juntas, mesmo quando a incorporadora não executou a obra (REsp 884.367, Quarta Turma, 2012).

A proteção não se limita aos cinco anos da garantia de solidez e segurança do Código Civil. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o vício que aparece depois também pode ser cobrado, dentro da vida útil esperada da construção (REsp 1.534.831, Terceira Turma, 2018).

03Quando a conta é do condomínio

Cabe ao síndico cuidar da conservação das partes comuns (Código Civil, artigo 1.348, inciso V). Infiltração que vem da falta de manutenção, como calha entupida, ralo obstruído ou impermeabilização que não foi revisada no prazo indicado no manual entregue pela construtora, tende a ficar por conta do condomínio, e não da obra.

Por isso, a defesa mais comum da construtora é atribuir o problema à falta de manutenção. O plano de manutenção, os contratos com as empresas e os relatórios das revisões feitas são a resposta do condomínio a essa defesa.

Quando a água vinda de uma parte comum danifica um apartamento, o morador costuma cobrar o conserto do condomínio. Se a causa for falha da obra, o condomínio pode, por sua vez, cobrar a construtora.

04O laudo separa a falha da obra da falta de manutenção

Saber de onde a água vem e por que ela entra é uma questão técnica. O laudo de engenheiro ou arquiteto identifica a origem e a causa, e na Justiça a discussão costuma ser resolvida por perícia. Num caso de condomínio julgado pelo Superior Tribunal de Justiça em 2026, a construtora atribuiu os problemas à falta de manutenção, a perícia apontou falhas da obra, e a condenação foi mantida (AREsp 3.006.916, Quarta Turma).

Quando o conserto não pode esperar, é possível pedir à Justiça a produção antecipada da prova, como uma perícia, antes do reparo (Código de Processo Civil, artigo 381). Reparar sem registrar dificulta provar depois a origem do problema.

05Os prazos para cobrar a construtora

Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar do defeito é de noventa dias: do aparente, a partir da entrega; do oculto, de quando ele fica evidente (artigo 26). A infiltração costuma ser defeito oculto, que só aparece com o uso e com as chuvas. A reclamação por escrito à construtora, com protocolo, suspende esse prazo até a resposta negativa.

Para pedir indenização, o prazo é de dez anos. No defeito oculto, ele corre de quando o problema se tornou conhecido, e não da entrega das chaves (AgInt no REsp 2.244.594, Quarta Turma, 2026). O defeito visível desde o começo tem outra contagem: num caso de 2026, a entrada de água quando chovia existia desde o recebimento do imóvel, o prazo foi contado da entrega, e a ação proposta doze anos depois foi considerada fora do prazo (AgInt no AREsp 3.255.639, Terceira Turma).

06O que fazer ao perceber a infiltração

• Fotografar e filmar a mancha ou o vazamento, com data, e acompanhar a evolução
• Registrar no livro de ocorrências e avisar o síndico, se quem percebeu foi um morador
• Comunicar a construtora por escrito, com protocolo, e guardar a resposta
• Contratar um laudo que aponte a origem e a causa
• Não reparar antes de registrar, salvo urgência, e guardar orçamentos e notas
• Reunir o manual de uso e manutenção e os registros das revisões feitas