Vícios construtivos nas áreas comuns do condomínio

O condomínio pode exigir o conserto dos defeitos e a indenização dos danos materiais, como o valor dos reparos que já pagou, inclusive quando rateado entre os moradores (REsp 2.209.258, Terceira Turma, 2025). Isso vale para as áreas comuns e também para os defeitos dentro dos apartamentos: o STJ reconhece que o condomínio, na pessoa do síndico, pode pedir a reparação dos vícios de construção nas partes comuns e nas unidades autônomas (AREsp 2.763.970, Terceira Turma, 2025).

Numa área privativa, como as vagas de garagem, o vício entra na ação do condomínio quando atinge mais de um condômino (AREsp 3.006.916, Quarta Turma, 2026). Cada proprietário também pode agir sozinho em relação à sua unidade.

O dano moral fica fora da ação do condomínio. O STJ decidiu que o condomínio não pode pedir, em nome dos moradores, compensação pelo abalo causado por defeitos na construção, mesmo com autorização da assembleia (REsp 1.177.862, Terceira Turma, 2011). Esse pedido é de cada proprietário.

Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar do defeito é de noventa dias: para o aparente, conta da entrega; para o oculto, de quando o defeito fica evidente (artigo 26, inciso II e parágrafos 1º e 3º). É nesse prazo que se exige que a construtora conserte o defeito, e a reclamação comprovada suspende a contagem até a resposta negativa, que precisa ser clara (parágrafo 2º, inciso I).

Para os defeitos que afetam a solidez e a segurança da construção, o Código Civil fixa uma garantia irredutível de cinco anos (artigo 618). Esses cinco anos são prazo de garantia, e não prazo para entrar com a ação. Pelo Código de Defesa do Consumidor, a proteção alcança qualquer vício da obra, e também o que aparece depois dos cinco anos, dentro da vida útil esperada da construção, desde que reclamado em noventa dias de quando ficou evidente (REsp 1.534.831, Terceira Turma, 2018).

A indenização dos danos causados pelos defeitos tem o prazo geral de dez anos do Código Civil (artigo 205), porque o Código de Defesa do Consumidor não tem prazo próprio para esse pedido; o de cinco anos do CDC vale só quando o defeito causa um acidente (artigos 12 e 27). Foi o que a Quarta Turma aplicou num caso de condomínio com defeitos nas áreas comuns, afastando os prazos de decadência dos artigos 618 e 445 do Código Civil (AREsp 3.006.916, 2026).

O início da contagem depende do tipo de defeito. No defeito oculto, os dez anos correm de quando ele se tornou conhecido, e não da entrega das chaves (AgInt no REsp 2.244.594, Quarta Turma, 2026). No defeito aparente, o tribunal manteve decisões que contaram o prazo da entrega: num caso de 2026, havia rachaduras e entrada de água quando chovia desde o recebimento do imóvel, e a ação, proposta doze anos depois, foi considerada fora do prazo (AgInt no AREsp 3.255.639, Terceira Turma).

Por isso, a data em que cada defeito apareceu precisa estar registrada, e também a de entrega das áreas comuns, que conta para o defeito aparente. O mais seguro é contar o prazo a partir do aparecimento do defeito, sem esperar o laudo.

A construtora e a incorporadora respondem juntas pelos vícios da obra. O STJ decidiu que a incorporadora responde mesmo quando não executou a construção, porque é a garantidora do empreendimento como um todo (REsp 884.367, Quarta Turma, 2012; Lei nº 4.591/1964, artigos 31 e 43). O condomínio pode cobrar de qualquer uma delas.

A defesa mais comum é atribuir o problema à falta de manutenção ou a obras feitas depois da entrega. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o construtor só deixa de responder se provar que o defeito não existe ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiro (artigo 12, parágrafo 3º). Separar uma coisa da outra costuma depender de perícia, e o plano e os registros de manutenção do condomínio pesam muito nessa discussão.

O juiz também pode inverter o ônus da prova quando a alegação for verossímil (CDC, artigo 6º, inciso VIII). Em 2016, o STJ fez isso a favor de um condomínio porque os documentos necessários estavam com a construtora (REsp 1.560.728, Terceira Turma).

O síndico deve informar a assembleia, de imediato, sobre qualquer processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio (Código Civil, artigo 1.348, inciso III). Na prática, notificar a construtora, contratar o laudo e propor a ação costumam passar pela assembleia, e a convenção pode trazer regras próprias sobre isso.

Os reparos necessários podem ser feitos pelo síndico sem autorização. Se forem urgentes e de custo excessivo, o síndico manda fazer e convoca a assembleia imediatamente; se não forem urgentes, mas tiverem custo excessivo, só depois da aprovação da assembleia (artigo 1.341, parágrafos 1º a 3º). Em qualquer caso, o defeito precisa ser registrado antes do reparo.

Fotos e vídeos com data, o livro de ocorrências, as reclamações dos moradores e cada notificação enviada à construtora, com protocolo, formam a primeira camada de prova. O laudo de engenheiro ou arquiteto costuma ser a peça central, porque identifica a origem do defeito e separa a falha da obra do desgaste ou da falta de manutenção.

Quando o reparo não pode esperar, a lei permite pedir à Justiça a produção antecipada da prova, como uma perícia, se houver risco de a verificação dos fatos se tornar impossível ou muito difícil depois (Código de Processo Civil, artigo 381, inciso I). No caso de condomínio julgado pelo STJ em 2026, a perícia foi pedida primeiro, numa ação própria, e a indenização veio depois (AREsp 3.006.916, Quarta Turma).

Os defeitos das áreas comuns costumam aparecer nos primeiros anos depois da entrega: infiltração no subsolo e na garagem, revestimento da fachada se soltando, falha na impermeabilização da cobertura, da piscina ou dos reservatórios, e itens do memorial descritivo das áreas comuns que não foram entregues ou vieram diferentes. Muitas vezes a construtora faz reparos pontuais, e o problema volta.