Direito Imobiliário do Consumidor

Perguntas frequentes

Perguntas frequentes sobre imóveis e aluguel

• A cláusula de tolerância de cento e oitenta dias é válida?

  Sim, dentro do limite legal. O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a prorrogação de até cento e oitenta dias corridos sobre a data prevista de entrega, desde que expressamente pactuada e informada de forma destacada no contrato. O que a lei não autoriza é a prorrogação indefinida ou sucessiva.

• O que acontece quando o atraso passa dos cento e oitenta dias?

  Se o comprador não deu causa ao atraso, pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido e com a multa do contrato, em até sessenta dias corridos. Se preferir manter o negócio, recebe um por cento do valor efetivamente pago por mês de atraso, na entrega, desde que esteja em dia. Não é possível receber as duas coisas (artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964).

• Quanto a construtora pode reter em caso de distrato?

  Pela Lei do Distrato, até 25% do que o comprador pagou, além da comissão de corretagem. Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, a lei eleva o limite para 50%, mas esse ponto está em julgamento no Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.466), ainda sem tese firmada. Nos contratos de consumo, a Terceira Turma do tribunal limita a soma dos descontos a 25% do valor pago, salvo a taxa de fruição (REsp 2.106.548). A devolução também tem prazo: até 30 dias depois do habite-se, com afetação; sem ela, em parcela única, 180 dias depois do desfazimento (artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964). Cláusula acima desses limites pode ser contestada.

• Apareceram infiltrações depois da entrega. A construtora ainda responde?

  Pode responder. O artigo 618 do Código Civil estabelece prazo de garantia de cinco anos quanto à solidez e à segurança da obra. Para os demais vícios, aplicam-se os prazos do Código de Defesa do Consumidor, contados da entrega quando o vício é aparente e da constatação quando é oculto. O registro escrito e datado do defeito é decisivo.

• É possível pedir de volta a comissão de corretagem e a taxa SATI?

  O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, fixou que é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada com destaque, e reconheceu a abusividade da cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária. Fixou ainda prazo prescricional trienal para a pretensão de restituição. Quando o contrato é desfeito por atraso na entrega, o prazo para pedir a corretagem de volta é de dez anos, contados da recusa da construtora em devolver tudo (Tema 1.099).

• O que conferir no contrato antes de assinar?

  A Lei nº 13.786/2018 obriga a apresentação de quadro-resumo com as informações essenciais em destaque: prazo de entrega e prazo de tolerância, valor total e forma de pagamento, índice de correção, consequências do desfazimento, taxas e o registro do memorial de incorporação. A ausência desse quadro tem consequência prevista na própria lei.

• Preciso estar em Campo Grande para ser atendido?

  Não. O escritório fica em Campo Grande, Mato Grosso do Sul, e o atendimento acontece por WhatsApp, e-mail e videoconferência. Os casos de voo, em especial, envolvem rotineiramente pessoas em outros estados.

• Como são definidos os honorários?

  Honorários são combinados antes de qualquer providência e registrados em contrato escrito, com o escopo do trabalho e as condições. Enquanto não há contrato assinado, o escritório não assume a causa nem prazos em curso.