Construtora atrasou a entrega do imóvel

É válida dentro do limite legal. O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a prorrogação de até cento e oitenta dias corridos sobre a data prevista de entrega, desde que expressamente pactuada e informada de forma destacada no contrato.

O que a lei não autoriza é a prorrogação indefinida, a sucessão de novos prazos de tolerância ou a cláusula escondida no corpo do contrato sem destaque. Esses três pontos são objeto concreto de contestação.

Se o comprador não deu causa ao atraso, o artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 lhe dá a escolha entre desfazer o contrato, recebendo de volta tudo o que pagou, corrigido e com a multa prevista no contrato, em até sessenta dias corridos, ou manter o negócio e receber, na entrega, indenização de um por cento do valor efetivamente pago por mês de atraso, desde que esteja em dia. A lei não permite somar as duas.

A escolha é do comprador e tem consequências distintas. Desfazer devolve o capital, mas encerra o negócio. Manter preserva o imóvel e converte o atraso em indenização mensal. A decisão depende da situação financeira, do estágio da obra e do que o comprador pretende com o imóvel.

Nos contratos de compra de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida, para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou regras próprias em recurso repetitivo (Tema 996, 2019). O prazo de entrega precisa ser certo e não pode ficar vinculado à concessão do financiamento nem a outro negócio, salvo a tolerância.

Passado o prazo, contada a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido: ele não precisa provar que pagou aluguel em outro lugar, e a indenização corresponde ao aluguel mensal de um imóvel semelhante, até a data em que a posse lhe é entregue. A partir do mesmo momento, é ilícito cobrar dele juros de obra ou encargo equivalente, e a correção do saldo devedor pelo índice da construção civil, como o INCC, deve ser trocada pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.

O Tema 996 foi fixado para os contratos do programa e não se estende automaticamente aos demais. Nos contratos assinados depois da Lei do Distrato, a lei também prevê a indenização de um por cento do valor pago por mês de atraso (artigo 43-A, parágrafo 2º), e a forma de conciliar as duas regras precisa ser examinada em cada contrato.

A Lei do Distrato, que criou o artigo 43-A, entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e, para o Superior Tribunal de Justiça, não alcança os contratos assinados antes dela (REsp 1.723.519, 2019). Para esses contratos, a Segunda Seção do tribunal fixou em 2019, em recursos repetitivos, duas teses sobre a multa por atraso, sem aplicar diretamente a nova lei (Temas 970 e 971).

Se o contrato de adesão previa multa só para o atraso do comprador, essa cláusula deve servir de base para a indenização quando quem atrasa é a construtora. Como as obrigações das partes são diferentes, entregar o imóvel de um lado e pagar o preço do outro, o valor é convertido em dinheiro por arbitramento judicial (Tema 971).

Quando o contrato já prevê multa para o atraso da construtora, fixada em valor equivalente ao aluguel, essa multa indeniza o atraso e, em regra, não se soma aos lucros cessantes, isto é, ao que o comprador deixou de ganhar com o imóvel no período (Tema 970).

A entrega se caracteriza pela disponibilização efetiva do imóvel ao comprador, em condições de uso, com a entrega das chaves. A expedição do habite-se é etapa administrativa relevante, mas não substitui a entrega, e a convocação para assembleia de instalação do condomínio também não. Nos contratos do Minha Casa, Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça fixou como termo final da indenização a data em que a posse direta do imóvel é disponibilizada ao comprador (Tema 996).

Guardar as comunicações da construtora sobre cronograma, adiamentos e convocações é o que permite reconstruir a linha do tempo. Sem esses documentos, a discussão sobre quantos meses de atraso existiram fica sem base.

Na prática, o momento mais delicado é a assinatura do termo de entrega das chaves. Não é incomum que o documento contenha quitação ampla, com renúncia a pedidos relacionados ao atraso. Assinar sem ler transforma um direito discutível em discussão muito mais difícil.

O segundo ponto recorrente é a correção do saldo devedor durante o período de atraso. Ela costuma continuar correndo normalmente, e o comprador só percebe o efeito ao receber o cálculo final.