Distrato do contrato de compra do imóvel

Até 25% da quantia paga, a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem (artigo 67-A, incisos I e II, da Lei nº 4.591/1964). Se a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% (parágrafo 5º). A verificação desse regime é feita no registro da incorporação, junto ao cartório de registro de imóveis.

A retenção incide sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato: descontos e retenções ficam limitados ao que foi pago, salvo a fruição (parágrafo 4º). Confundir as duas bases de cálculo é o que produz as maiores distorções nas planilhas de acerto.

Nos contratos de consumo, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 2025, que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato: os descontos previstos na lei podem ser feitos, mas a soma deles não pode passar de 25% do que foi pago, com exceção da taxa de fruição (REsp 2.106.548 e outros três recursos, julgados em conjunto). O entendimento foi aplicado em decisão de 2026 que manteve uma retenção de 15% (REsp 2.256.060).

O limite de 50% está em julgamento. Em 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou o Tema 1.466 dos recursos repetitivos para definir se, nos contratos com patrimônio de afetação firmados depois da Lei do Distrato, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% do que foi pago. Até o julgamento, não há tese firmada, e os recursos especiais e os agravos sobre a questão ficam suspensos. O tribunal também vai definir o percentual e a base de cálculo da retenção nos lotes vendidos depois da Lei do Distrato (Tema 1.464) e nos contratos de imóvel anteriores a ela (Tema 1.465).

Há ainda uma forma de sair sem a pena: a cláusula penal não incide se o comprador que quer desfazer o contrato encontrar um substituto que assuma os mesmos direitos e obrigações, desde que a incorporadora concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira dele (artigo 67-A, parágrafo 9º).

Se o comprador chegou a ter o imóvel à disposição, a lei admite descontar os impostos sobre o imóvel, as cotas de condomínio, a fruição, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato por mês, proporcional aos dias, e os demais encargos e despesas previstos no contrato (artigo 67-A, parágrafo 2º). Cada dedução precisa de base contratual e de demonstração do valor.

Dedução apresentada como percentual redondo, sem memória de cálculo, não permite conferência. Pedir a planilha discriminada é uma etapa concreta antes de aceitar qualquer acerto.

Com patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente (parágrafo 5º). Sem ele, o saldo é pago em parcela única, 180 dias depois do desfazimento (parágrafo 6º). Se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor devido ao comprador deve ser pago em até 30 dias da revenda (parágrafo 7º).

A diferença é relevante para o planejamento financeiro do comprador: em um dos cenários, a devolução pode demorar bem mais do que ele imagina ao assinar o distrato.

A Lei do Distrato entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e não alcança os contratos assinados antes dela. Para esses, segue valendo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, como decidiu o tribunal no REsp 1.723.519, em 2019: nos contratos de consumo, a devolução das parcelas deve ser imediata, integral se a culpa pelo desfazimento foi só da vendedora ou da construtora, e parcial se foi o comprador quem deu causa.

Na desistência do comprador, a jurisprudência do STJ usava para esses contratos o parâmetro de retenção de 25% do que foi pago (REsp 1.723.519). O percentual e a base de cálculo estão agora em julgamento no Tema 1.465, ainda sem tese firmada.

Na prática, o comprador recebe uma planilha pronta, com um valor final, e é chamado a assinar em uma janela curta. A planilha raramente separa a retenção das demais deduções, o que impede conferir se o limite legal foi respeitado.

Pedir a memória de cálculo por escrito, antes de assinar, é a medida de maior efeito prático. Ela transforma um número fechado em itens verificáveis, e é o que permite discutir cada um deles.