Comissão de corretagem, SATI e cobranças indevidas

A cláusula que transfere ao comprador o pagamento da corretagem é válida, desde que o preço total da unidade tenha sido informado antes, com o valor da comissão destacado. A tese foi fixada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo (Tema 938, 2016).

Nos contratos assinados depois da Lei do Distrato, o quadro-resumo que abre o contrato precisa trazer o valor da corretagem, as condições de pagamento e quem a recebe (Lei nº 4.591/1964, artigo 35-A, inciso III). Se faltar alguma informação obrigatória e ela não for acrescentada em trinta dias, o comprador passa a ter justa causa para desfazer o contrato (parágrafo 1º).

A cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou de atividade semelhante, vinculada à assinatura da promessa de compra e venda, é abusiva (Tema 938, 2016). O valor pago a esse título pode ser pedido de volta.

A tese alcança a SATI e qualquer atividade semelhante vinculada à assinatura do contrato, ainda que a cobrança apareça com outro nome. O que importa é se ela foi atrelada à compra.

A incorporadora, como vendedora, responde pela devolução da corretagem e da SATI quando se alega abuso na cobrança (Tema 939, 2016). Não é preciso ir atrás do corretor.

O corretor, em regra, não responde pelos danos causados pelo descumprimento da construtora ou da incorporadora, como o atraso na entrega. A exceção existe quando ele participou da incorporação e da construção, integra o mesmo grupo econômico ou se beneficiou de confusão ou desvio de patrimônio das responsáveis pela obra (Tema 1.173, 2025).

Quando o pedido se baseia na abusividade da cobrança, o prazo é de três anos (Tema 938; Código Civil, artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV).

Se o contrato é desfeito por atraso na entrega e o comprador pede a devolução do que pagou, a corretagem incluída, o prazo é de dez anos, contados da data em que ele soube da recusa da construtora em devolver tudo (Tema 1.099, 2025; Código Civil, artigo 205).

Para o Superior Tribunal de Justiça, o que define quem paga o condomínio não é o registro do contrato, mas a imissão do comprador na posse do imóvel, com ciência inequívoca do condomínio (Tema 886, 2015). Antes de receber as chaves, o comprador, em regra, não responde pelas cotas, que ficam com a incorporadora.

Se houver cobrança de condomínio de período anterior à entrega das chaves, vale pedir a comprovação da data em que a posse foi transferida e conferir o termo de entrega assinado.

O caso típico é o da corretagem embutida no pagamento inicial, sem que o comprador tenha sido informado do valor com destaque, e o da taxa de assessoria cobrada junto com o sinal. Muitas vezes, o comprador só percebe a cobrança ao revisar os recibos.

O primeiro passo é reunir a proposta, o quadro-resumo, o contrato e os recibos de cada pagamento, com as datas. Com eles, dá para conferir se a informação foi prévia e destacada e qual prazo se aplica ao pedido de devolução.