Defeitos e vícios construtivos no imóvel entregue

Vício aparente é o que se percebe com facilidade na vistoria: acabamento malfeito, piso trincado, porta que não fecha, item do projeto que não foi entregue. Para ele, o prazo de noventa dias conta da entrega efetiva do imóvel (Código de Defesa do Consumidor, artigo 26, inciso II e parágrafo 1º). O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a responsabilidade da construtora pelos vícios aparentes não termina no recebimento das chaves (REsp 1.721.694, Terceira Turma, 2020).

Já o vício oculto só aparece com o uso, como a infiltração que surge meses depois ou a trinca que avança. Para ele, os noventa dias começam quando o defeito fica evidente (artigo 26, parágrafo 3º). O STJ adota, nesse caso, o critério da vida útil do bem, e não o do prazo de garantia contratual, e atribui ao fornecedor o ônus de provar que o problema veio do mau uso (REsp 1.787.287, Terceira Turma, 2022, em caso de eletrodomésticos).

A reclamação comprovada feita à construtora suspende o prazo de noventa dias até a resposta negativa, que precisa ser clara (artigo 26, parágrafo 2º, inciso I). Por isso, reclamar por escrito, com data, fotos e número de protocolo, é o primeiro passo, antes de qualquer reparo por conta própria.

A construtora tem até trinta dias para resolver o defeito. Se não resolver, o comprador pode escolher entre a troca por unidade equivalente, a devolução do valor pago, corrigido, sem prejuízo de perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço (artigo 18, parágrafo 1º). Quando a extensão do defeito compromete a qualidade ou o valor do imóvel, essas alternativas podem ser exigidas de imediato (parágrafo 3º).

Para os defeitos que afetam a solidez e a segurança da construção, como falhas estruturais, o Código Civil fixa o prazo irredutível de cinco anos de responsabilidade do construtor, em razão dos materiais e do solo (artigo 618). É uma garantia da lei, que o contrato não pode reduzir.

O mesmo artigo prevê que o dono da obra perde esse direito se não propuser a ação em cento e oitenta dias do aparecimento do defeito (parágrafo único). Para o comprador consumidor, o Código de Defesa do Consumidor soma a essa garantia os prazos de reclamação e o prazo de dez anos para a indenização, e por isso a análise do caso precisa considerar as duas leis.

O prazo de noventa dias não se confunde com o prazo para pedir indenização. Para os danos materiais e morais causados pelos vícios, o Superior Tribunal de Justiça aplica o prazo geral de dez anos do Código Civil, porque o Código de Defesa do Consumidor não tem prazo específico para esse caso (REsp 1.721.694, Terceira Turma, 2020; Código Civil, artigo 205).

Se o defeito causa um acidente, como a queda de parte da construção que fere alguém, trata-se de fato do produto: a construtora responde independentemente de culpa, e o prazo para pedir a reparação é de cinco anos, contados do conhecimento do dano e de quem o causou (Código de Defesa do Consumidor, artigos 12 e 27).

Perante o comprador, respondem de forma solidária os fornecedores que participaram da venda e da construção, como a incorporadora e a construtora (Código de Defesa do Consumidor, artigos 12 e 18). O comprador pode cobrar de qualquer um deles.

O fornecedor só se livra da responsabilidade se provar que o defeito não existe ou que a culpa é exclusiva do comprador ou de terceiro, como numa reforma malfeita (artigo 12, parágrafo 3º). Por isso, vale registrar o estado do imóvel antes de qualquer obra feita pelo morador.

Os casos mais comuns são infiltrações, trincas, falhas de impermeabilização e diferenças entre o que foi prometido no memorial descritivo e o que foi entregue. Em muitos deles, a construtora faz reparos que não resolvem a causa, e o defeito volta; cada reclamação e cada visita técnica precisa ficar registrada, com data.

Um laudo de engenheiro ou arquiteto costuma ser a prova central, porque mostra a origem do defeito e afasta a alegação de mau uso. Os defeitos nas áreas comuns do prédio costumam ser tratados pelo condomínio, por meio do síndico, e os da unidade, pelo proprietário.