Compra de imóvel na planta: o que conferir no contrato

A incorporadora só pode vender as futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis (Lei nº 4.591/1964, artigo 32). O memorial reúne, entre outros documentos, o título do terreno, as certidões negativas, o projeto aprovado pela prefeitura, o cálculo das áreas, o memorial descritivo das especificações da obra e a minuta da convenção de condomínio.

O número do registro e o cartório precisam constar dos anúncios, das propostas e dos contratos, salvo nos classificados (parágrafo 3º), e o cartório fornece certidão ou cópia desses documentos a quem pedir (parágrafo 4º). Com a certidão, dá para conferir o que foi aprovado, os ônus registrados sobre o terreno e se o empreendimento tem patrimônio de afetação.

Se o memorial fixar prazo de carência, a incorporadora ainda pode desistir do empreendimento dentro dele. Esse prazo precisa constar dos documentos preliminares do negócio e não pode ser prorrogado (artigo 34, parágrafos 3º e 6º). Havendo desistência, o que foi pago deve ser devolvido em até trinta dias; se não for, o comprador pode cobrar judicialmente, com correção e juros (artigo 36).

Desde a Lei do Distrato, o contrato de compra de unidade em incorporação começa por um quadro-resumo (artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964), que reúne em um só lugar as condições que antes ficavam espalhadas pelas cláusulas.

Se faltar alguma das informações abaixo, a incorporadora tem trinta dias para corrigir o contrato; sem a correção, o comprador passa a ter justa causa para desfazê-lo (parágrafo 1º). As consequências do desfazimento só produzem efeito se o comprador assinar especificamente junto a essas cláusulas (parágrafo 2º).

O contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em sete dias, com a devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a comissão de corretagem (artigo 67-A, parágrafo 10). O prazo não se prorroga. O quadro-resumo deve informar esse direito, que a lei liga ao artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, pelo qual os sete dias contam da assinatura.

Cabe ao comprador provar que desistiu dentro do prazo, por carta registrada com aviso de recebimento, e a lei considera a data da postagem (parágrafo 11). A carta deve ser enviada mesmo que a desistência já tenha sido comunicada ao corretor por mensagem. Passados os sete dias, o contrato se torna irretratável (parágrafo 12), e a saída passa a seguir as regras do distrato.

Mesmo depois do prazo, quem precisa sair do contrato e encontra um comprador substituto não paga a cláusula penal, desde que a incorporadora concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira do substituto (artigo 67-A, parágrafo 9º).

No regime de afetação, o terreno, a obra e os demais bens e direitos do empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquela incorporação (artigo 31-A e parágrafo 1º). A adoção é escolha da incorporadora, e o regime se constitui por averbação no registro de imóveis (artigo 31-B).

A diferença aparece em caso de falência: os bens afetados não entram na massa falida, e os compradores, reunidos em assembleia, podem decidir continuar a obra ou liquidar o patrimônio (artigo 31-F e parágrafo 1º). Esses bens só podem ser dados em garantia em financiamento destinado integralmente à própria obra (artigo 31-A, parágrafo 3º).

O regime também pesa no distrato. Com afetação, a Lei do Distrato permite reter até 50% do que foi pago, limite em julgamento no Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.466), e a devolução ocorre em até trinta dias depois do habite-se (artigo 67-A, parágrafo 5º). Nos contratos de consumo, a Terceira Turma do tribunal limita a soma dos descontos a 25% do valor pago, salvo a taxa de fruição (REsp 2.106.548, 2025).

O quadro-resumo deve trazer a data-limite para o habite-se e os efeitos do atraso (artigo 35-A, inciso XII). A cláusula de tolerância só vale até cento e oitenta dias corridos e se tiver sido pactuada de forma clara e destacada (artigo 43-A); passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode desfazer o contrato ou mantê-lo com indenização mensal (parágrafos 1º e 2º).

Nos contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida, para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo, que o prazo de entrega deve ser certo e não pode depender da concessão do financiamento nem de outro negócio, salvo a tolerância (Tema 996, 2019).

Depois do habite-se, cabe à incorporadora averbar a construção na matrícula do terreno, e ela responde perante os compradores pelas perdas e danos causados pela demora (artigo 44).

Os índices de correção e as taxas de juros precisam estar no quadro-resumo, com o período de aplicação de cada um (artigo 35-A, incisos V e VII). Em 2012, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, que os juros cobrados sobre as parcelas pagas antes da entrega das chaves, os chamados juros no pé, são válidos se previstos no contrato (EREsp 670.117).

Para o Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), o Tema 996 fixou limites para depois do prazo de entrega, contada a tolerância: é ilícito cobrar do comprador juros de obra ou encargo equivalente, e a correção do saldo pelo índice da construção civil, como o INCC, deve ser trocada pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor. No mesmo julgamento, o tribunal reconheceu que o atraso além da tolerância causa prejuízo presumido, indenizado como aluguel mensal de imóvel semelhante até a entrega da posse.

É comum que a obra seja financiada por um banco, com o terreno e a construção dados em garantia, e o quadro-resumo deve informar esse ônus (artigo 35-A, inciso X). Pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

O tribunal restringe a súmula aos imóveis residenciais. Para os comerciais, as duas turmas de direito privado do STJ também afastam a hipoteca dada pela construtora ao banco depois da promessa de compra e venda; mas, em 2025, a Quarta Turma deu prevalência a uma hipoteca posterior sobre a promessa, não registrada, de um imóvel comercial (REsp 2.141.417). O registro da promessa na matrícula dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, artigo 1.417).

Se a garantia dada ao banco for alienação fiduciária, e não hipoteca, as turmas do tribunal já decidiram de formas diferentes. A Terceira Turma estendeu a Súmula 308 a esses casos, para proteger o comprador que quitou o preço (REsp 1.576.164, 2019); a Quarta Turma recusa a extensão (REsp 2.130.141, 2025, e REsp 1.483.058, 2026). A matrícula do imóvel mostra qual garantia foi registrada.

Na prática, a proposta, o quadro-resumo e o contrato costumam ser apresentados de uma vez, no estande, com pedido de sinal no mesmo dia. Levar cópia de tudo e o número do registro do memorial permite conferir a matrícula e o regime de afetação com calma e, se a assinatura foi no estande, ainda dá tempo de desistir em sete dias.

Durante a obra, os pontos que mais geram dúvida são a troca do índice de correção, a cobrança de juros e as mudanças no projeto. Guardar o folheto, as imagens do anúncio e as mensagens trocadas na venda é o que permite comparar o que foi prometido com o que foi entregue.