Problemas com aluguel e com a administradora do imóvel

Cabem ao dono a taxa de administração da imobiliária e as despesas de intermediação, incluída a análise de cadastro do inquilino e do fiador, além das despesas extraordinárias do condomínio (Lei nº 8.245/1991, artigo 22, incisos VII e X). O IPTU e o seguro contra incêndio também são dele, salvo cláusula expressa do contrato que os passe ao inquilino (inciso VIII).

Ao inquilino cabem o aluguel, os encargos previstos na lei ou no contrato, as contas de consumo e as despesas ordinárias do condomínio, devidas quando comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal (artigo 23, incisos I, VIII e XII, e parágrafo 2º). Exigir do inquilino quantia além do aluguel e dos encargos permitidos é contravenção penal (artigo 43, inciso I).

Todo pagamento dá direito a recibo discriminado, sem quitação genérica, e o inquilino pode pedir os comprovantes das parcelas cobradas (artigo 22, incisos VI e IX).

O dono pode exigir uma única garantia: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Mais de uma no mesmo contrato é vedada, sob pena de nulidade, e exigi-la é contravenção penal (artigo 37, parágrafo único, e artigo 43, inciso II).

A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança; o rendimento é do inquilino quando o valor é levantado (artigo 38, parágrafo 2º). Cobrar aluguel antecipado só é permitido quando o contrato não tem nenhuma garantia ou na locação para temporada (artigos 20 e 42).

Salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a entrega das chaves, mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado (artigo 39). Nessa prorrogação, o fiador pode se desobrigar notificando o dono, mas continua responsável por cento e vinte dias depois da notificação (artigo 40, inciso X).

Na entrada, o dono deve fornecer, se o inquilino pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência expressa aos defeitos existentes (artigo 22, inciso V). Vale pedir esse laudo por escrito e guardar fotos e vídeos datados de cada cômodo: é com ele que o imóvel vai ser comparado na saída.

Ao entregar as chaves, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (artigo 23, inciso III). Os danos causados por ele, por dependentes, familiares ou visitantes precisam ser reparados (inciso V); o desgaste do uso regular, não.

Quando o dono ou a administradora apresenta uma lista de reparos na saída, a conferência parte da comparação, item por item, entre o laudo de entrada e o de saída, e dos orçamentos apresentados. Sem o laudo de entrada, fica mais difícil provar o estado original do imóvel.

Durante o prazo do contrato, o inquilino pode devolver o imóvel pagando a multa prevista, proporcional ao período de cumprimento do contrato, isto é, reduzida conforme o tempo já cumprido; se o contrato não fixar a multa, vale a que o juiz estipular (artigo 4º).

A multa não é devida se a mudança decorre de transferência pelo empregador, privado ou público, para trabalhar em outra localidade, desde que o dono seja avisado por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência (artigo 4º, parágrafo único).

No contrato por prazo indeterminado, basta avisar o dono por escrito com trinta dias de antecedência; sem o aviso, ele pode cobrar um mês de aluguel e encargos (artigo 6º).

Enquanto durar o prazo do contrato, o dono não pode retomar o imóvel, salvo por acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento ou para reparos urgentes determinados pelo poder público (artigos 4º e 9º).

Na locação residencial escrita de trinta meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso. Se o inquilino continua no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do dono, a locação passa a prazo indeterminado, e o dono pode encerrá-la a qualquer tempo, com trinta dias para a desocupação (artigo 46).

Nos contratos de menos de trinta meses, terminado o prazo, a locação se prorroga, e a retomada só é possível nos casos da lei, como o pedido para uso próprio ou para moradia de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio, ou depois de cinco anos de locação ininterrupta (artigo 47). Para o Superior Tribunal de Justiça, os trinta meses devem ser de um único contrato, sem somar as prorrogações (REsp 1.364.668, Terceira Turma, 2017).

Se o imóvel for vendido, o comprador pode encerrar a locação com noventa dias para a desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (artigo 8º). Antes da venda, o inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros e trinta dias para aceitar a proposta (artigos 27 e 28).

O dono deve entregar o imóvel em condições de uso, garantir que o inquilino possa usá-lo sem perturbação durante a locação e responder pelos defeitos anteriores a ela (artigo 22, incisos I, II e IV). Cabe ao inquilino avisar logo os danos cujo conserto é do dono e reparar os que ele próprio causar (artigo 23, incisos IV e V).

Reparos urgentes a cargo do dono precisam ser permitidos pelo inquilino. Se durarem mais de dez dias, o aluguel é abatido na proporção do período excedente; se passarem de trinta dias, o inquilino pode desfazer o contrato (artigo 26).

As benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas são indenizadas e permitem reter o imóvel até o pagamento, salvo cláusula em contrário (artigo 35). A cláusula de renúncia é válida (Súmula 335 do STJ), e a Terceira Turma decidiu em 2026 que o inquilino inadimplente pode ser indenizado pelas benfeitorias, mas não pode reter o imóvel por causa delas (REsp 2.233.373).

Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando, em quinze dias contados da citação, o débito atualizado por depósito judicial, com os aluguéis que vencerem até lá, multas, juros, custas e honorários (artigo 62, inciso II). Essa possibilidade não existe se o inquilino já a usou nos vinte e quatro meses anteriores à ação (parágrafo único).

Os aluguéis que vencerem durante o processo devem ser depositados em juízo (artigo 62, inciso V). Em 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que pagar a dívida cobrada no início não impede o despejo quando os atrasos continuam ao longo do processo (REsp 2.225.450).

O prazo para o dono cobrar aluguéis atrasados é de três anos (Código Civil, artigo 206, parágrafo 3º, inciso I).

Para o dono, a administradora é mandatária: deve agir com diligência, responde pelos prejuízos que causar por culpa e tem de prestar contas, repassando tudo o que receber em nome dele (Código Civil, artigos 667 e 668). Sobre valores que devia entregar e usou em proveito próprio, paga juros desde então (artigo 670).

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o dono que contrata imobiliária para administrar o imóvel é consumidor do serviço e aplica a essa relação o Código de Defesa do Consumidor (REsp 509.304, Terceira Turma, 2013).

Do lado do inquilino, a administradora cobra em nome do dono, e as regras da Lei do Inquilinato valem da mesma forma: taxa de administração ou de análise de cadastro cobrada do inquilino contraria o artigo 22, inciso VII.

Na prática, a maior parte dos conflitos aparece na saída: a administradora apresenta um laudo com uma lista de reparos e desconta o valor da caução ou cobra a diferença. Quem guardou o laudo de entrada, fotos datadas e os recibos consegue conferir item por item.

Do lado do dono, as queixas mais frequentes contra a administradora são o atraso no repasse do aluguel, a falta de prestação de contas e a demora em cobrar o inquilino que deixou de pagar.