Multipropriedade: direitos de quem comprou e como sair do contrato

Quando a fração é vendida por incorporadora, dentro de uma incorporação imobiliária, o contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede dela pode ser desfeito em sete dias, com a devolução de tudo o que foi pago, inclusive a corretagem (Lei nº 4.591/1964, artigo 67-A, parágrafo 10). A desistência precisa ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, e a lei considera a data da postagem (parágrafo 11).

Fora desse caso, o Código de Defesa do Consumidor dá sete dias, contados da assinatura, para desistir do contrato fechado fora do estabelecimento comercial, com devolução imediata e corrigida do que foi pago (artigo 49). Se a apresentação em hotel, resort ou evento se enquadra nessa regra depende das circunstâncias da venda.

Cada multiproprietário pode usar o imóvel, com as instalações e os móveis, no seu período, e também alugá-lo ou emprestá-lo (Código Civil, artigo 1.358-I, incisos I e II).

A contribuição do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, a do condomínio edilício são devidas mesmo que o imóvel não seja usado (artigo 1.358-J, inciso I). O multiproprietário também responde pelos danos que ele ou seus convidados causarem e deve desocupar o imóvel no dia e na hora fixados, sob pena de multa diária (incisos II e VIII).

Se as despesas deixarem de ser pagas, a fração pode ser adjudicada ao condomínio edilício, na forma da lei processual (artigo 1.358-S). Nos empreendimentos em que as frações são alugadas por uma administração única, a convenção pode proibir o uso pelo inadimplente e usar a parte dele nos aluguéis para quitar a dívida (parágrafo único).

A fração pode ser vendida ou doada sem autorização dos demais multiproprietários, bastando informar o administrador (artigos 1.358-I, inciso III, e 1.358-L). Não há direito de preferência na venda, salvo se previsto no instrumento de instituição ou na convenção (artigo 1.358-L, parágrafo 1º).

Também é possível renunciar à fração, mas só em favor do condomínio edilício e se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, os tributos imobiliários e, se houver, o foro ou a taxa de ocupação (artigo 1.358-T).

Para quem ainda está pagando a fração e quer desfazer a compra, as regras dependem do contrato e da lei aplicável. Se a venda foi feita por incorporadora, dentro de incorporação imobiliária, valem os limites da Lei do Distrato: retenção de até 25% do que foi pago, além da corretagem, ou até 50% se houver patrimônio de afetação (Lei nº 4.591/1964, artigo 67-A, incisos I e II e parágrafo 5º).

O limite de 50% está em julgamento no Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.466), e a Terceira Turma do tribunal limita a 25% do valor pago a soma dos descontos nos contratos de consumo, salvo a taxa de fruição (REsp 2.106.548, 2025). Nos contratos anteriores à Lei do Distrato, o percentual também está em julgamento (Tema 1.465).

Se o comprador chegou a usar o imóvel, a lei admite descontar a fruição, entre outras despesas (artigo 67-A, parágrafo 2º). Como a multipropriedade só dá direito ao período da fração, o cálculo dessa taxa costuma ser um ponto de discussão.

Na prática, a venda costuma acontecer durante a viagem, em apresentação no próprio hotel ou resort, com brindes e condições válidas só para aquele dia. O contrato é assinado na hora, e o comprador só percebe o valor total, as taxas anuais e as regras de uso depois de voltar para casa.

O primeiro passo é reunir o contrato, os recibos e as mensagens da venda e conferir onde, quando e com quem o contrato foi assinado, porque isso define o prazo para desistir e as regras da rescisão.